Doç.Dr. Umut Yeniocak Akademik Bakış'a Kira artışlarında Yaşanan Tartışmalara Açıklık Getirdi

Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç.Dr. Umut Yeniocak Akademik Bakış programında Doç.Dr. Michael Kuyucu’nun konuğu oldu. Yeniocak 2022 yılında Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon yüzünden gündeme gelen ev sahibi – kiracı çekişmesinin hukuki boyutunu anlattı. İşte Doç.Dr. Umut Yeniocak’ın Akademik Bakış programına yaptığı açıklamalar:

Ev Kiralarındaki Zam Oranında %25 Barajı Uygulanıyor

Ev kiralarının artışında Tüfe diye bir üst sınırımız vardı. O da son zamanlarda artık %40lara ve daha üzerine varan oranlara ulaştı. Şimdi kanun koyucu daha doğrusu hükümet ne yaptı bu ÜFE uygulamaya devam edersek enflasyonun artması bakımından kira artışları bir etken olacak. Dolayısıyla ‘bunu hemen hemen yarı düzeyine kadar indirirsek üst sınırı %25 olarak belirlersek enflasyonu da dizginleriz gibi bir düşünceyle’ yapıldı ve kira artışlarında üst sınır yüzde 25 olarak belirlendi.

2001 Yılında Anayasa Mahkemesinden Döndü

Bunun geçmişte ülkede yaşanan ekonomik krizlerde benzer uygulamaları vardı aslında. Mesela 2001’de de bir yüzde %10 gibi bir sınırlama getirmişlerdi. O zaman da daha düşüktü ve %50lerin üzerinde seyir gösterdi. O zaman bu kanun hükmü anayasa mahkemesine götürüldü anayasaya aykırılığı iddiasıyla ve hatta anayasa mahkemesi ‘enflasyon bu kadar yüksekken %10 hiç adil değil’ deyip o kanun düzenlemesini iptal etmişti. Dolayısıyla aslında bugün de bu tartışmalar hukuk camiasında yapılıyor. %25 orada bir stratejik tercihti %10 deselerdi yine anayasaya aykırılık iddiasıyla karşılaşacakları düşüncesiyle yapıldı diye düşünüyorum. Şimdi bu haliyle yıllık kira artış oranının %25  ile sınırlandırılması anayasaya aykırı mıdır değil midir diye tartışılabilir. Aykırı olduğu da ileri sürülebilir ama henüz anayasa mahkemesine böyle bir başvuru yapılmadığı için bu inceleme yapılmış değil. 

Kanun Koyucu Kiracıyı Koruyor

Genelde ticari sözleşmelerde kanun sözleşmelere müdahale etmez. ‘Siz serbestçe belirleyebilirsiniz kuralları’ der. Genel sözleşme hukukunun ilkesi budur ama kira söz konusu olduğunda özellikle konut ve işyeri kirası söz konusu olduğunda kanun der ki ‘siz öyle serbestçe kuralları belirleyemezsiniz, benim kiracıyı korumam lazım dolayısıyla şu şu kurallara uyarak ancak sözleşme yapabilirsiniz’ der. 

Kiracı Sözleşme Bitmeden O Mülkten Çıkamaz

Aslında benim dikkat çektiğim 5 önemli kuralın temelinde yatan mantık budur. Bunlardan bir tanesi mesela yine ezber bozan bir kuraldır diğer sözleşmelerde olmayan bir şeydir. Nedir o? Mesela siz birisiyle 1 yıllık bir danışmanlık sözleşmesi yapsanız o 1 yıl bitince sözleşme sona erer ama konut ve işyeri kiralarında kanun buna izin vermiyor diyor ki ‘1 yıllık yapsanız da kiracı o 1 yılın sonunda çıkmazsa ev sahibi taraf sözleşmeyi sona erdiremez, sözleşme kendiliğinden de sona ermez. Sadece kiracı sona erdirirse sözleşme sonlanır’ diyor. Mesela bu ilginç. Bu bir kuraldır bu ezber bozan bir kuraldır. Kararı kiracı veriyor. ‘Ben çıkıyorum’ derse çıkar ama tabii ‘ben çıkıyorum’ derken de onun da bir kuralını koymuş kanun. Bu durumda kanun “sen 1 yıllık bir kira yapmışsan 1 yılın sonunda ancak bu sözleşmeyi sona erdirebilirsin, yoksa yılın ortasında ben çıkıyorum dediğin zaman bu sefer ev sahibi sen 1 yıl burada oturma sözü vermişsin sözünde durmadın diyerek tazminat talep edebilir’.  Kiracı en geç 15 gün kala bildirimde bulunarak sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir der. 

Ev Sahibi Fiyat Uyarlaması İçin 5 Yıl Beklemek Zorunda

Birinci kuralımız bu ikincisi az önce bahsettiğimiz konu aslında kira artışlarıyla ilgili konu Tüfe oranı uygulanır ama şu an 1 yıllık süre için ve konut kiralarıyla sınırlı olmak üzere %25’lik bir sınırlama getirildi. Üçüncüsü ev sahipleri böyle sürekli en fazla tüfe oranında ya da %25 artış yaparak ilerlediği zaman kira bedelleri bugün yaşadığımız gibi emsallerinin karşısında çok düşük kalabiliyor enflasyonist bir ortamda. O zaman kanun diyor ki ‘sen 5 yıl buna katlanırsın ama 5 yıldan sonra dava açıp kira bedelinin emsalleri düzeyine çıkarılmasını talep edebilirsin’. Böylece bir denge kurmaya çalışmış. 5 yıl bekleyeceksin 5 yıl sonra bunu yapabilirsin. Bunun bir istisnası var uyarlama davası diyoruz 5 yılı bekleyemeyen beklemek istemeyen ve gerçekten olağanüstü durum yaşandığını iddia eden ev sahipleri tarafından uyarlama davası dediğimiz biraz daha kazanması zor olan bir dava açılabilir ona da açmaya imkân veriyor.

Evin Satılması Kiracıyı Bağlamaz

Ondan sonra bir başka önemli mesele bugünlerde de yine sıkça rastladığımız ‘ben evi satıyorum çık’ veya ‘ben evi yeni satın aldım çık’ Kanun diyor ki ‘evin satılması kiracıyı serbestçe çıkarabileceğiniz anlamına gelmez’. Hatta yeni malik yani yeni satın alan kişi eski ev sahibinin kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani adeta sözleşmede kanun gereği taraf değiştiriyor. Böylece yeni satın alan kişi kira sözleşmesiyle bağlıdır. Kiracının hakkını ona tanımak zorundadır. Peki ne yapması gerekir ya da ne şekilde çıkarabilir ?  Aslında eski malik de yeni malik de ‘benim ihtiyacım var kızımın oğlumun ihtiyacı var’ ya da ‘ben burayı yıkıp yeniden yaptıracağım’ gibi sebeplerden birini iddia etmeli ama kiracı ikna olmazsa dava açıp mahkeme kararı almalı aksi halde kiracıyı zorla çıkaramaz. 

Tahliye Taahhüdüne Dikkat Edilmelidir

Son olarak bu beş kuraldan sonuncusu dikkat çektiğimiz tahliye taahhüdü meselesi. Aslında kanun kiracıyı evden çıkarmayı oldukça zorlaştırmıştır ama bu kaleye tabiri caizse giriş yollarından bir tanesi tahliye taahhüdüdür. O da kiracının ‘ben şu tarihte evi tahliye edeceğim boşaltacağım’ anlamında yazılı bir beyanda bulunması anlamına gelir. Bugünlerde sıkça bu tahliye taahhüdü yoluyla kiracıların çıkarılmaya çalışıldığını biliyoruz. Nasıl oluyor bu işte kira sözleşmesi imzalanırken birlikte beraberinde bir tahliye taahhüdü de kiracılara imzalatılıyor. Kiracılar bazen bunun farkında olarak bazen olmayarak imzalıyorlar ama genelde ev sahibi kiralamanın şartı olarak da bunu  öne sürüyor. Yani ‘bunu imzalarsan kiralarım sana’ diyor. Dolayısıyla kiracı imzalamak zorunda kalıyor. Aslında olması gereken şu taahhüdün düzenlendiği tarih ne ise onun yazılması daha uygun bir de hangi tarihte tahliye taahhüdünde bulunuluyorsa o tarihin yer alması lazım. Fakat yargıtayın şöyle bir uygulaması var ‘ben kiracıya kira sözleşmesini yapmak için bunu şart olarak koşuyorsun, kiracı baktığı anda imzalıyor o yüzden kira sözleşmesi imzalanırken aynı zamanda taahhüt imzalanırsa aynı tarihte bu taahhüt geçersizdir’ diyor. Fakat buna uyanan ev sahipleri ne yaptılar?  Bu sefer de tarih yazmadan imzaladılar sanki sonradan imzalatmışlar gibi sonraki bir tarihi o boşluğu doldurarak yapıyorlar ve bu uygulama bu aralar çok sık yapılıyor. Mesela pazarlık yapılıyor ve ‘bu parayı verirsen devam et, vermezsen elimde boş taahhüdün var ben bunu doldurup çıkartırım’ diyor, bunu bugünlerde sıkça görüyoruz. Bunların, yani kiracı ile ev sahiplerinin aralarında yaşanan bu sorunların temelinde en başta söylediğimiz  ülkenin ekonomik gidişatı var. Ülkenin genel ekonomik gidişatı  düzelmedikçe bu uyuşmazlıklar devam edecek maalesef.